AVM’ler Hukuki Konularını Tartıştı

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği – AYD’nin Digital Network Alkaş ve Özyeğin Üniversitesi Alp Alkaş Perakende Gayrimenkul Merkezi işbirliğiyle düzenlediği AVM’lerde Hukuk Uygulamaları Çalıştayı, Aqua Florya AVM ev sahipliğiyle Crowne Plaza Florya Otel’de gerçekleştirildi.

Aqua Florya ev sahipliğinde Crowne Plaza Florya Otel’de yoğun bir katılımla gerçekleşen çalıştayda alışveriş merkezi yatırımcıları ve profesyonelleri Türk Borçlar Kanununda Kira Rejimi, Ticari Gayrimenkulün Geçmişi, Bugünü ve Geleceği, Hasılat ve Ciro Kirası Güncel Durumu, Uygulamaları ve İyileştirilmesi, Ticari Gayrimenkullerde Ortak Alan Giderleri başlıklarında sektörün hukuki meselelerini ele aldı.

Çalıştayda Türk Borçlar Kanununda Kira Rejimi başlığında konuşmasını gerçekleştiren AYD Başkanı Prof. Dr. Hüseyin Altaş, kira sözleşmelerinin Türk Borçlar Kanununda genel kira, çatılı işyeri, konut, hasılat ve hayvan kirası şeklinde 4 başlıkta düzenlendiğini hatırlatarak özellikle AVM’lerdeki kiralamaları da kapsayan işyeri kiralamalarında mevzuatta yeni düzenlemelere ihtiyaç duyulduğunu ifade etti. Türkiye’nin uluslararası alanda marka yaratması gerektiğini belirten Altaş, perakende sektöründe uluslararası alanda markalaşmayı başaran perakendecilerin bunu dünyanın en gelişmişlerinden en iyilerinden olan Türkiye’deki AVM’lerin katkılarıyla buralarda yürüttükleri operasyonlarda edindikleri deneyimlere başarabildiğini vurguladı. Kira sözleşmelerinde özellikle konut kiralamalarında kiracının korunması prensibinin olduğu ancak ticari gayrimenkul kiralamalarında çoğu zaman kiralayanın da korunmaya ihtiyaç duymayan büyük firma ve markalar olduğunu belirten Altaş bu kapsamda Türk Borçlar Kanununda Ticari Gayrimenkulün tanımlanarak Ticari Gayrimenkulün kiralama esaslarının ayrı bir kanunla belirlenmesi gerektiğini ekledi.

Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Dekanı Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş, Ticari Gayrimenkulün Geçmişi, Bugünü ve Geleceği başlıklı konuşmasıyla ticari gayrimenkul piyasasının özellikle Covid 19 pandemisi sonrası nereye gidebileceği konusundaki görüşlerini katılımcılarla paylaştı. Ticari gayrimenkul sektöründe Covid-19’la birlikte tapu işlemlerinden, yaşam alanlarına kadar önemli değişimlerin hızla yaşandığını belitti. Pandeminin kısa vadeli etkilerinin bertaraf edildiğini ancak perakende, ticari gayrimenkul ve turizm başta olmak üzere birçok sektörde uzun vadeli etkilerinin de olacağını ifade eden Tanrıvermiş AVM’lerde de çok büyük metrekareli AVM’ler yerine caddeleşen AVM’ler şeklinde bir süredir devam eden trendin daha yoğun bir şekilde süreceğini belirtti. Tanrıvermiş, pandemi sonrası daha görünür hale gelen lojistik problemlerinin AVM’lerin belli bölgelerinin kent lojistik merkezi olarak hizmet vermesi gibi fırsatlar da sunacağının altını çizdi.

Çalıştayın öğleden sonraki ilk oturumunda Hasılat ve Ciro Kirası Güncel Durumu, Uygulamaları ve İyileştirilmesi konularında bir konuşma gerçekleştiren Kahveci Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Avukat Vehbi Kahveci son dönemde yaşanan AVM kiralama ve işletme yönetimleri ile AVM kiracısı perakendeciler arasında, kiralama ile genel giderler hususunda ortaya çıkan sorunlarda ideali bulmak çalışmalarına ilişkin gelişmeleri değerlendirdi. Türkiye’de kurumsal yönetime sahip AVM’ler olduğu gibi işletme yönetimi konusunda kurumsal tecrübeye sahip olmayan AVM’lerin de bulunduğunu vurgulayan Kahveci, bu AVM’lerin kiracıya yönelik rekabeti engelleyici ya da hakkaniyete aykırı uygulamalarının tüm sektörü etkilediğini belirtti. Kahveci , kanun koyucunun sorunları çözmek için AVM pratiğini dikkate almadan oluşturduğu düzenlemelerin ihtiyaca cevap vermediğini; kanunlarla düzenlenmesi gereken piyasa gerçeklerinin yönetmeliklerle düzenlemek yoluna gidildiğini ve bu durumun genel hukuk hiyerarşisinde anlaşılabilir yer alamadığı için uygulamada da maalesef belirsizliğini sürdürdüğünü vurguladı. Kahveci sözlerini şöyle sürdürdü: ”Bu durumda; birbirlerinin ayrılmaz parçası olan ve varlıkları halinde birbirleri için mana ifade eden AVM yönetimi ile perakendecilerin iyi niyet çerçevesinde kendi uygulamalarını oluşturup, idarenin bu uygulamaları norm haline getirmesini talep etmeleri en ideal çözüm olabilmektedir.”

Çalıştayın son oturumunda Ticari Gayrimenkullerde Ortak Alan Giderleri başlıklı konuşmasını gerçekleştiren TED Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof Dr. Şebnem Akipek Öcal sözlerine AVM’lerin hemen hepimizin uğrak noktası olsa da, önemli hukuki sorunları da kendi bünyesinde barındırdığını belirtti. Son dönemlerde AVM yönetimleri ile perakende işletmeler arasında ortak alan giderlerinin ne olduğu ve hangi ortak alan giderlerinin dağıtılabileceği konusunda yoğun tartışmaların yaşandığına dikkat çeken Akipek bunun sebebinin de yasal düzenleme çokluğu ve buna rağmen yetersizlikten kaynaklandığını söyledi. Akipek, ortak alan giderleri konunun mutlaka özel olarak ve diğer kanunlardan bağımsız, mutlaka yasa ile düzenlenmesi gerektiği ifade etti.